Ecco in 5 punti Come Funzionano le Aste Immobiliari per Comprare Casa

Statisticamente, il trend del 2017, confermato nei primi mesi del 2018, conferma che un numero sempre maggiore di persone si avvicina alle aste immobiliari, soprattutto allettate da prezzi apparentemente più vantaggiosi, rispetto a quelli attuali di mercato.
Ma come funzionano le aste immobiliari per comprare casa?
Quali sono realmente i vantaggi per chi decide di acquistare una casa all’asta?





COME FUNZIONANO LE ASTE IMMOBILIARI PER COMPARE CASA?

 

1) I vantaggi di comprare casa all’asta

Tra i vantaggi di acquistare una casa tramite le aste immobiliari, troviamo ovviamente innanzitutto il risparmio!
Il prezzo dell’immobile da acquistare all’asta viene stabilito da un esperto nominato dal Tribunale, ed è solitamente inferiore al prezzo di mercato.
Inoltre non si paga alcuna spesa notarile in quanto l’immobile viene trasferito direttamente dal giudice.
Per capire come funzionano le aste immobiliari, è bene sapere che le modalità di partecipazione ed acquisto vengono stabilite dal Tribunale, che mette anche a disposizione tutti i documenti necessari per effettuare i necessari controlli sull’immobile, tra cui la perizia.
L’acquisto è anche sicuro dal punto di vista urbanistico e catastale, perché un esperto nominato dal tribunale effettua presso l’ufficio tecnico del comune tutte le verifiche del caso.

2) Dove cercare casa all’asta

L’ avviso della vendita all’asta di un immobile viene innanzitutto reso pubblico mediante l’affissione, per almeno tre giorni continuativi, all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo.
Vi sono poi oggi strumenti più fruibili come la pubblicazione su siti internet specializzati (anche se ormai si possono trovare case in asta anche sui classici immobiliare.it e casa.it) o anche sui quotidiani.Il custode giudiziario che è colui al quale il giudice affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato e con il quale si può prendere un appuntamento per visionare l’immobile.
Ci sono inoltre vere e proprie agenzie che si occupano esclusivamente di aste immobiliari e che seguono il cliente sia nella ricerca dell’immobile che nelle pratiche successive e che possono sicuramente essere di grande aiuto nel far comprendere come funzionano le aste immobiliari.


3) La documentazione riguardante gli immobili venduti all’asta

  • perizia: è il documento principale delle case vendute all’asta dove, oltre al prezzo base di vendita dell’immobile, sono indicati: l’identificazione catastale, la planimetria, lo stato di manutenzione, la descrizione di eventuali problematiche come ad esempio opere abusive, la loro sanabilità e i relativi costi, l’esistenza di debiti verso il condominio, ecc…
    Nella perizia viene specificato anche se l’immobile è
     libero oppure occupato dal proprietario o da terzi, ed a quale titolo (ad esempio con un contratto di locazione o di comodato).
    La perizia è disponibile per la 
    consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online.
  • avviso di vendita: è l’atto con cui il giudice stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, cioè il prezzo base indicato nella perizia di stima, i termini e le modalità del deposito della cauzione, la data ultima per la presentazione delle offerte, l’udienza per la gara tra gli offerenti ed il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo.




4) Come partecipare ad un’asta immobiliare

Esistono 2 tipologie differenti di partecipazioni alle aste immobiliari:

  • offerta in busta chiusa: il partecipante dovrà presentare personalmente, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto, una cauzione pari al 10% del prezzo e copia dei documenti richiesti dal bando di vendita.
    Se viene presentata una sola offerta superiore di 1/5 al prezzo base, si procede subito all’aggiudicazione.
    Se vi sono più offerte, si svolgerà una gara (vera e propria asta), partendo dal prezzo più alto tra quelli offerti. L’immobile verrà aggiudicato da chiavrà effettuato il rilancio più alto. In questo caso l’aggiudicazione è definitiva.
  • offerta con incanto: il partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento. Decorsi 10 giorni dalla gara, può essere presentata un’offerta più alta di almeno 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Si riapre quindi un’altra gara, questa volta solo tra l’aggiudicatario, chi ha presentato l’offerta in aumento di 1/5 e i partecipanti alla prima gara se interessati, che abbiano versato il doppio della cauzione (il 20% del prezzo). A chi non risulta aggiudicatario della gara verrà restituita la cauzione.

5) Il passaggio di proprietà di un immobile acquistato

L’ultimo punto per capire come funzionano le aste immobiliari, riguarda il definitinvo passaggio di proprietà.
Una volta aggiudicato l’immobile all’asta, il giudice procede al conteggio del prezzo dell’immobile, al netto della cauzione versata. L’aggiudicatario ha poi un lasso di tempo preciso, indicato nell’avviso di vendita (in genere 90 giorni) per pagare il restante prezzo del bene immobile. Il pagamento può avvenire tramite bonifico bancario o tramite mutuo.



In quest’ultimo caso è bene contattare la banca prima che si svolga l’asta, in maniera tale che venga eseguita in tempo utile l’istruttoria da parte dell’istituto di credito per l’erogazione del mutuo.
Il giudice firma poi il decreto di trasferimento con cui l’aggiudicatario diventa finalmente proprietario.
Con il decreto il giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull’immobile.
L’aggiudicatario, ora divenuto proprietario della casa all’asta, dovrà farsi carico delle eventuali spese condominiali degli ultimi due anni che non sono state pagate.
Il custode ha il compito di consegnare l’immobile libero (anche da eventuali persone).

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