LA STIMA IMMOBILIARE – 4 METODI PER LA VALUTAZIONE




STIMA IMMOBILIARE
STIMA IMMOBILIARE

Quanto vale la mia casa??
Sia che si debba Vendere oppure Affittare un immobile, il primo passo da compiere è quello di effettuare una corretta valutazione di mercato attraverso la cosiddetta stima immobiliare.
Possiamo identificare 4 metodologie principali a questo scopo, dalla più semplice alla più articolata (il livello di difficoltà può determinare anche il livello di precisione, ma non è sempre detto):

Metodi comuni di Stima Immobiliare

1) Valutazione immobili di Casa.it ed Immobiliare.it

Entrambi i principali portali di annunci immobiliari offrono un rapido servizio per poter effettuare un’ immediata stima del valore del proprio immobile. Inserendo poche e semplici informazioni, sia che si debba vendere, oppure che si debba affittare, viene immediatamente fornito un valore minimo, un valore medio ed un valore massimo utili per avere un’idea del valore di mercato del proprio immobile.
Ecco i due link:

Valutazione Casa.it

Valutazione Immobiliare.it

Anche il nostro sito fornisce un servizio per effettuare una Valutazione immobiliare online gratis, provalo!

2) Stima per Comparazione

Questo tipo di stima immobiliare, prevede di utilizzare sempre i già citati portali Casa.it ed Immobiliare.it.
In questo caso si tratterà di effettuare una ricerca, attraverso gli appositi filtri, di soluzioni similari alla propria, proposte in zona e deducendo di conseguenza il valore del proprio immobile.
Non è sicuramente una procedura automatica, ma può essere a volte la più precisa perchè si va a raffrontare ciò che realmente è in vendita o in affitto in quel momento nella propria zona.
E’ la procedura più comunemente utilizzata dagli agenti immobiliari più esperti (che spesso non hanno nemmeno bisogno dei portali per effettuarla, ma si basano sulla proprio conoscenza del mercato di zona).

3) Richiedere una valutazione gratuita ad un’Agenzia Immobiliare

Se non si hanno pregiudizi nei confronti delle agenzie, questo è un servizio che quasi tutte le agenzie immobiliari forniscono… perchè non sfruttarlo? 😉
E’ probabilmente più appropriato, piuttosto che richiedere una quotazione immobiliare ad un Geometra o ad un Architetto. Questo non ovviamente perchè queste ultime siano figure poco professionali (a volte lo sono più degli agenti!), ma semplicemente perchè essi probabilmente vi forniranno una valutazione di tipo tecnico, che è spesso superiore al reale valore di mercato.

4) Stima in base alla superficie commerciale ed al prezzo al metro quadro

Questa procedura di stima immobiliare è sicuramente la più laboriosa, ma se ben fatta può essere la più precisa.
Si tratta di determinare principalmente due valori: la superficie commerciale del proprio immobile ed il valore al metro quadrato per cui moltiplicarla.

Calcolo della superficie commerciale:

Descrizione ed incidenza delle principali superfici:

  • Superficie utile netta calpestabile: 100%
  • Muri perimetrali: 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
  • Muri perimetrali in comunione: 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
  • Mansarde: 75% altezza media minima mt 2,40
  • Sottotetti non abitabili (mansarda): 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
  • Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali): 80% altezza media minima mt 2,40
  • Soppalchi non abitabili: 15%
  • Verande (con finiture analoghe ai vani principali): 80%
  • Verande (senza finiture analoghe ai vani principali): 60%
  • Taverne e Locali seminterrati abitabili(collegati ai vani principali): 60% altezza media minima mt 2,40
  • Balconi e Lastrici solari: 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
  • Terrazzi e Logge: 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
  • Terrazzi di attici (a tasca): 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
  • Portici e Patii: 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
  • Corti e Cortili: 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
  • Giardini e aree di pertinenza di “appartamento”: 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
  • Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini”: 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
  • Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali): 20% con altezza minima di mt 1,50
  • Locali accessori (collegati ai dei vani principali): 35% altezza minima 2,40
  • Locali tecnici: 15% altezza minima di mt 1,50
  • Box (in autorimessa collettiva): 45%
  • Box (non collegato ai vani principali): 50%
  • Box (collegato ai vani principali): 60%
  • Posti auto coperti (in autorimessa collettiva): 35%
  • Posti auto scoperti 20%
Una volta determinata la superficie commerciale del proprio immobile, questa va moltiplicata per il valore al metro quadro.
Per determinare questo valore possiamo utilizzare uno dei metodi indicati precedentemente nei punti 1), 2), 3), oppure affidarci  ad un servizio online gratuito offerto dall’Agenzia delle Entrate. È un semplice motore di ricerca che mette in evidenza le quotazioni medie degli immobili per ogni comune e città d’Italia.
A questo punto abbiamo i valori di mercato al metro quadro minimo e massimo suddivisi per tipologia (Abitazione, Villa, Box, Posto auto.. ecc.) per immobili in stato conservativo normale. Facciamo una media aritmetica del valore minimo e massimo, moltiplichiamo il risultato per la superficie commerciale ed avremmo la nostra stima immobiliare.

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