Il Compromesso – Contratto Preliminare di Compravendita con Modello di esempio

Compromesso

Hai finalmente trovato l’accordo economico con la tua controparte e vuoi definire i termini della compravendita? Bene!
A questo punto è buona norma per te stipulare il cosiddetto Compromesso (o più correttamente il Contratto Preliminare di Compravendita)!

Il Contratto Preliminare di Compravendita (Compromesso)




Il compromesso, è un accordo tra venditore e compratore, i quali si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita (rogito).
Il trasferimento della proprietà dell’immobile avverrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il contratto preliminare deve essere necessariamente redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).

LA REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO E LE IMPOSTE DOVUTE

Il contratto preliminare di compravendita  deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Se ti sei affidato ad un’agenzia immobiliare, questa avrà l’obbligo in solido con le parti, di effettuare registrazione.

Leggi l’articolo dove ti spiego la differenza tra la registrazione e la trascrizione del compromesso!

Per la registrazione del compromesso sono dovute le seguenti imposte:

• l’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento di un acconto o di una caparra, è dovuta inoltre l’imposta di registro proporzionale pari a:

0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Per approfondire leggi l’articolo che ho appositamente scritto a riguardo della differenza acconto e caparra!

In entrambi questi ultimi due casi, potrai detrarre l’imposta pagata con il preliminare da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, sappi che queste andranno considerate come acconti sul prezzo di vendita.



Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. ed in questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa e pari a 200 €;

• la caparra confirmatoria non è soggetta ad Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, pertanto andrà pagata l’imposta di registro proporzionale dello 0,50% su quanto versato.

IL COMPROMESSO: LA TRASCRIZIONE

Come detto in precedenza, la stipula del contratto preliminare di compravendita fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il compromesso, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.




In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio.
In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Leggi l’articolo dove ti spiego la differenza tra la registrazione e la trascrizione del compromesso!

 

MODELLO DI COMPROMESSO (PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA)

Eccoti un Modello di Compromesso da poter utilizzare come base di partenza:

 

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

CON LA PRESENTE SCRITTURA PRIVATA TRA

Il Sig.   nato a   il  , residente a  () Via   n°  , C.F.:  , qui di seguito denominato “parte promittente venditrice” ,

E

La Sig.ra  nata a  () il  , residente a () Via  n°  , C.F.: , qui di seguito denominata “parte promissaria acquirente”

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

1) Parte promittente venditrice, sottoscrivendo la presente scrittura, promette di vendere a parte promissaria acquirente che promette di acquistare per se, ente o società, e con facoltà di sostituire a sé altri sino alla data fissata per la stipulazione del rogito notarile, la piena proprietà dell’unità immobiliare sita in (), Via n° e più precisamente: appartamento al piano terra (primo fuori terra) composto da soggiorno, cucina, due camere, due bagni, disimpegni e balcone, con annessa area nuda di pertinenza esclusiva; box ad uso autorimessa privata al piano interrato; posto auto scoperto situato al piano interrato.

Il tutto attualmente censito nel Catasto dei Fabbricati del Comune di  () al Foglio 5, con il mappale numero , subalterni:

– 7 (sette), Categoria A/2, classe 3, consistenza vani 6, RC Euro 600,25 (appartamento),

– 4 (quattro), Categoria C/6, classe U, consistenza 34 mq., RC Euro 150,28 (box),

– 12 (dodici), Categoria C6, classe U, consistenza 34 mq., RC Euro 150,28 (posto auto)

Ai beni in contratto segue e compete la quota di comproprietà di ¼ (un quarto) sugli enti e spazi comuni del fabbricato di cui fa parte, nonché la quota di 1/12 (un dodicesimo) sull’area adibita a piazzola di manovra al mappale 2708 del foglio logico 9 (foglio effettivo 5) comune anche a terzi.

Per meglio identificare gli immobili oggetto della presente scrittura, si allega una copia delle schede catastali evidenziando gli immobili stessi in tinta gialla.

Il tutto come da atto di compravendita del , Dott. , Notaio in  (), Repertorio n. , Raccolta n. , registrato all’Agenzia delle Entrate di  il  al n. .

2) Parte promittente venditrice dichiara che la porzione immobiliare in oggetto sarà trasferita in conformità alle norme urbanistico-edilizie, in regola con le leggi vigenti, libera da vizi, oneri, iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, senza eccezione alcuna.

Parte promittente venditrice dichiara che le unità immobiliari in oggetto sono state costruite in virtù di Denuncia di Inizio Attività presentata al Comune di  in data  prot. n. , pratica edilizia n. .

Parte promittente venditrice dichiara inoltre di avere assolto ogni obbligo fiscale relativo all’imposta comunale sugli immobili (IMU e TASI).

3) La porzione immobiliare sarà trasferita nello stato di diritto e di fatto in cui si trova con tutte le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, così come pervenuta a parte promittente venditrice in forza dei titoli di proprietà e del possesso.

4) Il rogito sarà stipulato entro il  presso lo studio Notarile che verrà scelto da parte promissaria acquirente.
L’immobile verrà consegnato libero da persone e cose. Il Venditore avrà l’obbligo di conservare l’immobile fino allora con la diligenza del buon padre di famiglia, e di consegnarlo alla parte Acquirente nello stesso stato in cui è stato visionato, salvo il normale deperimento dovuto all’uso.
Le spese per l’atto notarile, tecniche e per l’imposta di registro, come per legge, saranno a carico di parte promissaria acquirente, escluse solamente quelle per legge, a carico del Venditore.

5) La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in Euro 231.000,00 (duecentotrentunomila/00) che parte promissaria acquirente s’impegna a pagare nei modi e nei termini seguenti:

  1. Euro 3.000,00 (tremila/00) versati in data, a titolo di caparra confirmatoria a mezzo di assegno bancario n. , tratto su  Bank, filiale di .

  2. Euro 58.000,00 (cinquantottoamila/00) versati in data odierna, a mezzo di assegno circolare n. , tratto su , ad integrazione della sopra indicata caparra confirmatoria.

  3. Euro 170.000,00 (centosettantamila/00) versati contestualmente alla stipula del rogito notarile a titolo di saldo del prezzo, a mezzo di assegni circolari, parte mediante mutuo a cura e spesa di parte promissaria acquirente.

6) Ai sensi e per gli effetti della legge 19/5/75 n° 151 le parti s’impegnano a richiedere, rendendo così possibile il perfezionamento della stipula del rogito notarile, le dichiarazioni riguardanti il proprio stato civile e relative vicende.

LETTO, CONFERMATO, SOTTOSCRITTO

Luogo, data

 

                          PARTE VENDITRICE                                                                 PARTE ACQUIRENTE

___________________________________            ___________________________________

Con espressa approvazione degli art. 1,2,3,4,5 e 6 ai sensi dell’art.1341, 2º comma C.C.

                          PARTE VENDITRICE                                                                 PARTE ACQUIRENTE

___________________________________            ___________________________________

Allegati: schede catastali, visura e A.P.E.

 

 

Fonte: Agenzia delle Entrate

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