CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (COMPROMESSO)




CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Hai finalmente trovato l’accordo economico con la tua controparte e vuoi definire i termini della compravendita? Bene, a questo punto è buona norma stipulare il cosiddetto Compromesso (o più correttamente il Contratto Preliminare di Compravendita)!

Il compromesso, è un accordo tra venditore e compratore, i quali si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita (rogito).
Il trasferimento della proprietà dell’immobile avverrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il contratto preliminare deve essere necessariamente redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).


LA REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO E LE IMPOSTE DOVUTE

Il contratto preliminare di compravendita  deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Se ci si è affidati ad un’agenzia immobiliare, questa ha l’obbligo in solido con le parti della registrazione.

Per la registrazione del compromesso sono dovute le seguenti imposte:

• l’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta inoltre l’imposta di registro proporzionale pari a:
0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi questi ultimi due casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

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TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO

Come detto in precedenza, la stipula del contratto preliminare di compravendita fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il compromesso, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio.
In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Fonte: Agenzia delle Entrate

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