DIFFERENZA TRA ACCONTO E CAPARRA CONFIRMATORIA




CAPARRA
DIFFERENZA TRA ACCONTO E CAPARRA

Nelle compravendite immobiliari si sente spesso parlare di acconti e/o caparre, ignorando a volte che vi è invece una grossa differenza tra acconto e caparra!
In breve: l’acconto è un anticipo sul prezzo di vendita, mentre invece la caparra è una garanzia che tutela entrambe le parti nel caso in cui l’acquisto non vada a buon fine. La questione fondamentale è che il primo può essere restituito, la seconda invece no!

Ma vediamo un po’ più nel dettaglio quali sono queste differenze:

Acconto prezzo

L’acconto è una somma che viene versata dal potenziale acquirente di un immobile come anticipo sul prezzo di vendita e non ha fornisce alcuna di garanzia sul buon esito dell’operazione.
Pertanto se per qualsiasi motivo non si dovesse rogitare, l’acconto versato dovrà essere restituito all’acquirente, indipendentemente dalle colpe o dalle motivazioni per cui l’operazione non si sia coclusa.

Caparra

La caparra confirmatoria è invece una somma che viene versata a titolo di garanzia nel caso non vi sia adempimento del contratto. La differenza tra acconto e caparra è quindi principalmente questa, la garanzia!
Se si arriva al rogito la caparra dovrà quindi essere restituita o, come più spesso tacitamente accade, convertita in acconto prezzo. Nel caso in cui la vendita invece non venga conclusa per responsabilità dell’acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra. Se invece la vendita non viene conclusa per responsabilità del venditore, l’acquirente potrà chiedere la restituzione del doppio della somma versata.
La parte adempiente ha comunque sempre la facoltà di chiedere legalmente il risarcimento dei danni per mancato adempimento o l’adempimento del contratto (in quest’ultimo caso solo se sia stato trascritto il compromesso).

Esiste inoltre un altro tipo di caparra detta caparra penitenziale. Questa è praticamente una somma che viene concordata tra venditore ed acquirente a titolo di risarcimento in caso di recesso. A differenza della caparra confirmatoria non è prevista in questo caso la possibilità di ricorrere in giudizio per chiedere l’adempimento del contratto o il risarcimento dei danni.

Imposta di registro e IVA

Vi è un’altra importante differenza tra acconto e caparra, quella del trattamento fiscale. Entrambi sono soggetti ad imposta di registro, ma l’imposizione è differente.

Per le compravendite non soggetti a IVA si applica l’imposta pari a:

  • 0,50% delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria
  • 3% delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita

L’imposta versata sugli anticipi pagati sul preliminare di compravendita (compromesso) sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del rogito.

Nel preliminare di compravendita è necessario ed utile indicare se le somme pagate sono da considerar come acconto o caparra. Se manca tale indicazione, come spiega l’Agenzia delle Entrate, saranno considerate acconti prezzo.

Per le compravendite soggette a IVA l’imposta di registro sarà pari a:

  • 200 euro fissi nel caso di versamento di acconto. Deve essere fatturato prevedendo quindi il pagamento dell’IVA
  • 0,50% dell’importo della caparra confirmatoria, che non è soggetta a IVA

L’IVA sull’acconto è pari a:

  • 4% per acquisto abitazione con agevolazioni prima casa
  • 10% per acquisto abitazione senza agevolazioni
  • 22% per gli immobili di lusso

La differenza tra acconto e caparra è quindi sostanziale e bisogna fare molta attenzione a specificarlo bene soprattutto all’interno del preliminare di compravendita (compromesso), per non rischiare, in caso di acconto. un’imposizione fiscale più alta e la perdita delle garanzie in caso di inadempimento

 

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