Spese Acquisto Casa: Quali sono? (Imposte, Mutuo, Notaio, Agenzia, …)

Le spese per l’acquisto di una casa, oltre al prezzo di acquisto della stessa, prevedono tutta una serie di costi che a volte vengono sottovalutati, ma che spesso possono incidere non poco sulla tua capacità di acquistare l’immobile e sul buon esito dell’intera operazione. Vediamo nel dettaglio quali sono queste spese…

Spese acquisto casa: Quali sono e quanto incidono?

sono queste le principali voci di spesa che dovrai considerare in fase di acquisto della tua casa.




Ad esempio, acquistando una prima casa con mutuo da un un’agenzia immobiliare, solitamente le spese accessorie di acquisto elencate prima, si aggirano intorno al 10% de valore dell’immobile!

Vi sono però poi differenze a seconda delle singole casistiche,  soprattutto quando l’operazione riguarda un acquisto prima casa, oppure un acquisto seconda casa. Questo perchè la legge prevede delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (leggi l’articolo agevolazioni prima casa)

Le spese per l’acquisto di un immobile diventano infatti ancora più alte, rispetto all’esempio precedente, nel caso in cui si tratti di un acquisto di una seconda casa, dove possono superare anche il 15%!

1) Imposte

Le imposte sull’acquisto di un immobile sono:

  • l’imposta di registro (o IVA a seconda dei casi),
  • l’imposta ipotecaria
  • l’imposta catastale

Ti consiglio di leggere l’articolo dove parlo nello specifico di come vengono calcolate le imposte di acquisto, per approfondire questo aspetto!

E’ soprattutto qui, nell’imposizione, che vi è una notevole differenza tra prima e seconda casa, in quanto l’Imposta di registro sulla seconda casa è notevolmente superiore (il 9%) rispetto all’imposta di registro sulla prima casa (2%).

Le cose cambiano anche nel caso in cui il venditore dell’immobile sia una persona fisica (privato) oppure un’impresa. In quest’ultimo caso i costi lievitano ulteriormente a livello di imposte, in quanto si andrà a pagare l’IVA sul valore dichiarato nell’atto di compravendita e non lImposta di Registro sul valore catastale (che normalmente, stando agli attuali valori catastali, è inferiore rispetto ai valori di mercato).
Anche in questo caso vi sono poi differenze tra l’IVA per l’acquisto prima casa e seconda casa. L’IVA è al 4% per la prima casa ed al 10% per la seconda (addirittura 22% per le case di lusso).

Nota bene che abbiamo sempre parlato di imposte e non di tasse acquisto prima casa o tasse acquisto seconda casa. Questo perchè vi è differenza tra tassa ed imposta: la tassa è fondamentalmente il pagamento per un servizio, mentre l’imposta è un prelievo coatto.

2) Mutuo ipotecario

Se intendi acquistare casa attraverso l’accensione di un mutuo sappi che questo prevede, come spese acquisto casa, sostanzialmente tre tipi costi bancari:

  • la spesa per la perizia (circa 300 Euro, a seconda della banca),
  • le spese di istruttoria (mediamente l’1% sull’importo del mutuo)
  • l’imposta sostitutiva (0,25% o 2% sempre sull’importo del muto, a seconda che si tratti di mutuo prima casa o seconda casa)

Leggi l’articolo dove spiego come ottenere un mutuo, per capire qual’è l’iter dalla richiesta alla delibera.




4) Spese Notarili (Rogito)

Per quanto riguarda la parcella del notaio riferita alla stipula dell’atto notarile, non esiste una vera e propria regola che stabilisca il costo di un rogito (parcella del notaio).
Esso può dipendere dal valore dell’immobile, dalla città, dallo studio notarile, ecc..
Possiamo comunque considerare, molto indicativamente, che le spese notarili per l’acquisto prima casa possano corrispondere a circa 2.000/2.500 Euro ad atto notarile. E’ da sottolineare il fatto che, in caso di acquisto con mutuo, gli atti che il notaio dovrà predisporre e stipulare saranno due:

4) Agenzia Immobiliare

Se opti per l’acquisto di una casa attraverso l’operato di un agente immobiliare, è necessario che tu consideri tra le spese acquisto casa anche la provvigione dell’agenzia immobiliare, che può variare solitamente tra il 2% o il 3% del prezzo di acquisto dell’immobile, indipendentemente dal fatto che si tratti di prima o seconda casa.

Scopri 5 buoni motivi per affidarti ad un agente immobiliare!

 

Alcune di queste spese, come ad esempio quelle dell’agenzia immobiliare o del Notaio, potranno comunque poi essere detratte in fase di dichiarazione dei redditi.

 

costi per l’acquisto di una casa hanno quindi spesso un’incidenza notevole sull’operazione. Pertanto prima di impegnarsi all’acquisto di un immobile, il consiglio che ti posso dare è quello di fare (o meglio ancora farsi fare da un professionista come un Notaio o un Agente Immobiliare) un calcolo quanto più preciso dell spese acquisto casa, per non incappare in spiacevoli sorprese, oppure illudersi di poter acquistare una casa che in realtà non rientra nelle proprie finanze!

 

Esempi di costi per l’acquisto di una casa:

Ti faccio ora qualche esempio concreto dove ti farò vedere il calcolo delle spese di acquisto per un immobile residenziale.
Se prendiamo ad esempio in considerazione l’acquisto, tramite agenzia, come prima casa, da privato, di un appartamento del prezzo di 100.000 € con rendita catastale di 542,48 €, facendo un mutuo all’80%; le spese per l’acquisto prima casa, oltre ovviamente al prezzo pattuito, potrebbero essere indicativamente le seguenti:

  • Imposta di registro (2%): 1.253,12 €
  • Imposta Ipotecaria: 50 €
  • Imposta catastale: 50 €
  • Agenzia Immobiliare: 3.660 €
  • Spese notarili acquisto prima casa + atto di mutuo: 4.000 €
  • Imposta sostitutiva mutuo prima casa (0,25%): 200 €
  • Perizia mutuo: 300 €
  • Istruttoria mutuo: 800 €

Totale spese acquisto prima casa: 10.313,12 € (cioè il 10,31% del prezzo)

 

Ipotizziamo invece ora di acquistare lo stesso immobile, alle stesse condizioni, ma questa volta invece come seconda casa; potrai subito notare come i costi di acquisto aumentino ulteriormente:

  • Imposta di registro (9%): 6.151,68 €
  • Imposta Ipotecaria: 50 €
  • Imposta catastale: 50 €
  • Agenzia Immobiliare: 3.660 €
  • Spese notarili acquisto seconda casa + atto di mutuo: 4.000 €
  • Imposta sostitutiva mutuo seconda casa (2%): 1.600 €
  • Perizia mutuo: 300 €
  • Istruttoria mutuo: 800 €

Totale spese acquisto casa: 16.611,68 € (cioè il 16,61% del prezzo)

 

Il Compromesso

Nel caso in cui, prima dell’atto notarile, si decida di sottoscrivere tra venditore ed acquirente un contratto preliminare di compravendita (più comunemente detto compromesso), bisogna considerare che anche la sua registrazione, che è obbligatoria, prevede dei costi e fa rientrare anch’esso nell’elenco delle spese per l’acquisto di una casa.

Se vuoi approfondire leggi anche l’articolo dove ti spiego cos’è il compromesso e dove puoi trovare anche un modello di esempio da cui prendere spunto!

I costi di registrazione di un preliminare di compravendita sono i seguenti:

imposta di registro fissa di 200 €, indipendentemente dal prezzo della compravendita
imposta di bollo di 16 € ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 €).



 

Quando il preliminare prevede un pagamento a titolo di acconto o caparra, è dovuta inoltre l’imposta di registro proporzionale pari a:
• 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi questi ultimi due casi, potrai detrarre l’imposta pagata con il preliminare da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Leggi l’articolo dove ti spiego la differenza tra la registrazione e la trascrizione del compromesso ed in cosa consistono.

Teoricamente anche la proposta di acquisto accettata andrebbe registrata, ma è prassi comune quella di registrare direttamente il compromesso (che è fondamentalmente un’integrazione della proposta).

 

Allacciamenti ed accatastamenti per le case nuove

Se compri da costruttore un immobile di nuova costruzione, andrai incontro molto probabilmente ai costi di frazionamento, accatastamento ed allacciamento utenze.
Questi costi possono variare da costruttore a costruttore, ma indicativamente posso indicarti che alcuni fanno pagare un forfait mediamente tra i 2.500,00 ed i 3.500,00 €, mentre altri addebitano percentuali variabili tra l’ 1% ed il 3% del valore dell’immobile.

 

Ristrutturazioni

Infine, nel caso in cui l’immobile non sia di nuova costruzione e necessiti di opere di ristrutturazione, tra i costi di acquisto per una casa, dovrai necessariamente considerare anche l’ammontare dei costi di ristrutturazione (per avere un’idea dettagliata del loro ammontare fai riferimento all’articolo in cui ho illustrato dettagliatamente gli importi dei vari costi di ristrutturazione per ogni ambiente della casa)!

 

 

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Spese Acquisto Casa 2018 - Quali sono? (Imposte, Mutuo, Notaio, Agenzia, ...)
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Spese Acquisto Casa 2018 - Quali sono? (Imposte, Mutuo, Notaio, Agenzia, ...)
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Le spese per l'acquisto di una casa, incidono spesso fino al 10/15% del prezzo, ma vengono a volte sottovalutate. Imposte, mutuo, notaio, agenzia, sono queste le principali voci di spesa da considerare quando si intende acquistare un immobile.
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