SPESE ACQUISTO CASA 2018 (IMPOSTE, MUTUO, NOTAIO, AGENZIA)

Le spese per l’acquisto di una casa, oltre al prezzo di acquisto della stessa, prevedono tutta una serie di costi che a volte vengono sottovalutati, ma che spesso possono incidere non poco sulla propria capacità di acquistare l’immobile e sul buon esito dell’intera operazione. Vediamo nel dettaglio quali sono queste spese…

Spese per acquistare casa 2018

Imposta di registro (o IVA), imposte catastale ed ipotecaria, Mutuo, Atto di Compravendita (Notaio), Agenzia Immobiliare; sono queste le principali voci di spesa da considerare quando si intende acquistare una casa.

Ad esempio, acquistando una prima casa con mutuo da un un’agenzia immobiliare, solitamente le “spese accessorie” si aggirano intorno al 10% de valore dell’immobile!
Vi sono però poi differenze a seconda delle singole casistiche,  soprattutto se l’operazione riguarda un acquisto prima casa, oppure un acquisto seconda casa. Questo perchè la legge prevede delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa! Le spese per l’acquisto dell’immobile diventano infatti ancora più alte nel caso si tratti di un acquisto di una seconda casa; in questo caso possono superare anche il 15%!




Imposte

Le imposte sull’acquisto di un immobile sono: l’imposta di registro (o IVA a seconda dei casi), l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale (nell’articolo specificatamente riferito a queste imposte abbiamo spiegato nel dettaglio come esse vengono calcolate).

E’ soprattutto qui, nell’imposizione, che vi è una notevole differenza tra prima e seconda casa, in quanto l’Imposta di registro seconda casa è notevolmente superiore (il 9%) rispetto all’imposta di registro prima casa (2%).

Le cose cambiano anche nel caso in cui il venditore dell’immobile sia una persona fisica (privato) oppure un’impresa. In quest’ultimo caso i costi lievitano ulteriormente a livello di imposte, in quanto si andrà a pagare l’IVA sul valore dichiarato nell’atto di compravendita e non lImposta di Registro sul valore catastale (che solitamente, stando agli attuali valori catastali, è inferiore rispetto ai valori di mercato). Ed anche in questo ultimo caso vi sono poi differenze tra l’IVA per l’acquisto prima casa e seconda casa. L’IVA è al 4% per la prima casa ed al 10% per la seconda (addirittura 22% per le case di lusso).

Da notare che abbiamo sempre parlato di imposte e non di tasse acquisto prima casa o tasse acquisto seconda casa. Questo perchè vi è differenza tra tassa ed imposta: la tassa è fondamentalmente il pagamento per un servizio, mentre l’imposta è un prelievo coatto.

Mutuo ipotecario

L’accensione di un mutuo per l’acquisto di un immobile prevede sostanzialmente tre tipi di spese bancarie: la spesa per la perizia (circa 300 Euro, a seconda della banca), le spese di istruttoria (mediamente l’1% sull’importo del mutuo) e l’imposta sostitutiva (0,25% o 2% sempre sull’importo del muto, a seconda che si tratti di mutuo prima casa o seconda casa)

Agenzia Immobiliare

Se si opta per l’acquisto di una casa attraverso l’operato di un agente immobiliare, è necessario considerare che la provvigione dell’agenzia immobiliare può variare solitamente tra il 2% o il 3% del prezzo di acquisto dell’immobile, indipendentemente che si tratti di prima o seconda casa.

Rogito notarile

Anche in questo caso, come pure per l’agenzia immobiliare, non esiste una regola che stabilisca il costo di un atto notarile (parcella del notaio); può dipendere dal valore dell’immobile, dalla città, dallo studio notarile, ecc.. Possiamo comunque considerare, molto indicativamente, circa 2.000/2.500 Euro ad atto notarile. Da sottolineare il fatto che, in caso di acquisto con mutuo, gli atti che il notaio dovrà predisporre saranno due (atto di compravendita ed atto di mutuo).




E’ quindi sempre buona norma, prima di impegnarsi all’acquisto di una casa, quella di fare (o meglio farsi fare da un professionista come un Notaio o un Agente Immobiliare) un calcolo quanto più preciso, di tutti questi costi, per non incappare in spiacevoli sorprese, oppure illudersi di poter acquistare una casa che in realtà non rientra nelle proprie finanze!

 

Alcune di queste spese, come ad esempio quelle dell’agenzia immobiliare o del Notaio, potranno comunque poi essere detratte in fase di dichiarazione dei redditi.

 

Esempi:

Facciamo ora qualche esempio concreto dove calcolare le spese di acquisto per un immobile residenziale.
Se prendiamo ad esempio in considerazione l’acquisto, tramite agenzia, come prima casa, da privato, di un appartamento del prezzo di 100.000 € con rendita catastale di 542,48 €, facendo un mutuo all’80%; le spese per l’acquisto prima casa, oltre al prezzo pattuito, potrebbero essere indicativamente le seguenti:

Imposta di registro (2%): 1.253,12 €
Imposta Ipotecaria: 50 €
Imposta catastale: 50 €
Agenzia Immobiliare: 3.660 €
Spese notarili acquisto prima casa + atto di mutuo: 4.000 €
Imposta sostitutiva mutuo prima casa (0,25%): 200 €
Perizia mutuo: 300 €
Istruttoria mutuo: 800 €
Totale: 10.313,12 € (cioè il 10,31%)

 

Ipotizzando invece ora di acquistare lo stesso immobile alle stesse condizioni, ma questa volta come seconda casa; possiamo subito notare come le spese di acquisto aumentino ulteriormente:

Imposta di registro (9%): 6.151,68 €
Imposta Ipotecaria: 50 €
Imposta catastale: 50 €
Agenzia Immobiliare: 3.660 €
Spese notarili acquisto seconda casa + atto di mutuo: 4.000 €
Imposta sostitutiva mutuo seconda casa (2%): 1.600 €
Perizia mutuo: 300 €
Istruttoria mutuo: 800 €
Totale: 16.611,68 € (cioè il 16,61%)




 

Il Compromesso

Nel caso in cui, prima dell’atto notarile, si decida di sottoscrivere tra venditore ed acquirente un contratto preliminare di compravendita (più comunemente detto compromesso), bisogna considerare che anche la sua registrazione, che è obbligatoria, prevede dei costi.

• l’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta inoltre l’imposta di registro proporzionalepari a:
• 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi questi ultimi due casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Teoricamente anche la proposta di acquisto accettata andrebbe registrata, ma è prassi comune quella di registrare il compromesso (che è fondamentalmente un’integrazione della proposta).

Infine, se l’immobile non è di nuova costruzione e necessita di opere di ristrutturazione, bisognerà, tra i costi di acquisto per una casa, necessariamente considerare anche l’ammontare dei costi di ristrutturazione (per avere un’idea dettagliata del loro ammontare fare riferimento all’articolo qui linkato)!

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