AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: TIPI, REQUISITI, CREDITO D’IMPOSTA




agevolazioni prima casa
agevolazioni prima casa

Per chi si appresta ad acquistare un’abitazione, se questa sarà destinata ad essere la propria dimora abituale, la legge italiana permette di avere tutta una serie di vantaggi, soprattutto a livello di imposte, che vengono normalmente denominati Agevolazioni Prima Casa e che comprendono anche la possibilità di avere un credito d’imposta. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta…

Le agevolazioni prima casa

Per ottenere le agevolazioni per l’acquisto di una prima casa è innanzitutto necessario comunicarne l’intenzione al notaio in fase di stipula del rogito notarile.

Usufruendo di questo tipo di agevolazioni le imposte da pagare sia per la compravendita che per il mutuo sono ridotte.
Questi benefici si possono ottenere però solo rispettando determinati requisiti che analizzeremo in seguito.

Le imposte agevolate da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
imposta di registro sul valore catastale nella misura del 2% (anzichè il 9% con un minimo 1.000 euro)
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro

• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
Iva sul prezzo ridotta al 4% (anzichè il 10%)
− imposta di registro fissa di 200 euro
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro

Nel caso in cui l’acquisto avvenga avvalendosi di un mutuo ipotecario, è possibile avere anche in questo caso un vantaggio sull’imposizione per il mutuo prima casa:
imposta sostitutiva sull’importo del mutuo allo 0,25% anzichè al 2%

Come si può ben notare, i vantaggi di acquistare casa con le agevolazioni prima casa sono molteplici, ma come accennato in precedenza, per poterne usufruire è necessario avere determinati requisiti. Vediamo quali…

Requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa

Categoria catastale

Per usufruire delle agevolazioni prima casa, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni sulla prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze appartenenti alle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse, autorimesse, posti auto) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente però ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.

Ubicazione dell’immobile

Un’altra condizione necessaria per usufruire dei benefici sull’acquisto della prima casa è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile da acquistare.
L’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.
Se residente in altro comune l’acquirente deve trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nel comune dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta nell’atto di acquisto.

Si ha comunque diritto alle agevolazioni anche quando l’immobile si trova:
• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
• nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Il caso in cui si ha già una prima casa

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:
• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.
E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto (anche in caso di donazione e successione).
Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non dovesse avvenire, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.
Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Il credito d’imposta per il nuovo acquisto di una prima casa

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra richiedendo le stesse agevolazioni, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
• per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito. La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito debba essere utilizzato per l’intero importo.
Per fruire del credito d’imposta è necessario manifestarne la volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Il credito d’imposta non spetta se:

• sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto
• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”
• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

 

Perdita dei requisiti prima casa

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici prima casa, possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:
• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
• non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Casi particolari

Vi sono poi dei casi particolari in cui comunque le agevolazioni non si perdono, sempre entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
• il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale

• il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (tetto).

• il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Inolte:
• se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta.
Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data
di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la
decadenza dall’agevolazione

• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.
L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni:
• se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi
• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

 

Fonte: Agenzia delle Entrate

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