LA DONAZIONE DI UN IMMOBILE: ASPETTI ED IMPOSTE




DONAZIONE DI UN IMMOBILE
DONAZIONE DI UN IMMOBILE

In questo articolo analizzeremo gli aspetti (inquadramento, forma, revoca,…) e le imposte sulla donazione di un immobile, ma vediamo innanzitutto di dare una definizione alla donazione.

Cos’è la donazione?

La donazione è il contratto con il quale per spirito di liberalità un soggetto detto donante arricchisce un altro soggetto detto donatario a titolo gratuito, trasferendogli un proprio diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti, senza pretendere alcuna controprestazione.
Vi sono pertanto due aspetti fondamentali nella donazione, lo spirito di liberalità (elemento soggettivo) e l’arricchimento (elemento oggettivo).

Per far sì che il contratto di donazione sia valido, è necessario che il donante e il donatario manifestino reciprocamente la volontà di dare e ricevere il bene. Inoltre il donatario non deve essere interdetto, inabilitato, minore o comunque incapace di intendere e volere (anche transitoriamente).

Forma della donazione

La donazione di beni immobili deve essere redatta per atto pubblico da un notaio alla presenza di due testimoni. L’accettazione può essere inserita nello stesso atto pubblico o anche in uno successivo (in quest’ultimo caso si perfezione sono dopo la notifica dell’accettazione al donante).
Il codice civile prevede inoltre dei casi in cui la donazione può essere nulla o annullabile

Revoca della donazione

Se c’è accordo tra donante e donatario la donazione di un immobile può essere revocata ed il bene restituito. Inoltre può essere revocata per sopravvenienza di figli (il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo la donazione) o per ingratitudine (se il donatario commette atti molto gravi come omicidi, danni gravi, ecc… nei confronti del donanti o dei suoi congiunti).
La sopravveniente di figli è il motivo principale per cui le banche sono sempre restie a concedere mutui su immobili derivanti da donazioni.

I figli legittimi e naturali, i loro discendenti legittimi e naturali ed il coniuge che concorrono alla successione sono tenute, dopo la morte del donante, a conferire ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto da defunto per donazione, a meno non vi sia stato un espresso esonero da parte del defunto stesso.

 

Le imposte sulla donazione di un immobile

Il contratto di donazione prevede un’imposizione fiscale che varia in funzione del rapporto di parentela tra il donante ed il donatario e che può essere così riassunta:

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione di euro;
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro;
  • 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia;
  • 8% per le altre persone, da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia.

Sulla donazione di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare (es: usufrutto) sono dovute inoltre un’imposta ipotecaria del 2% del valore dell’immobile ed un’imposta catastale dell’1% del valore dell’immobile. Tuttavia queste percentuali si abbattono alla misura fissa di Euro 129,11 per ciascuna di queste imposte, qualora ricorrano per il donatario i requisiti per l’ottenimento delle agevolazioni prima casa.

Il valore dell’immobile oggetto di donazione, si determina nel seguente modo:

  • per la piena proprietà: è quello di mercato alla data dell’atto di donazione;
  • per la proprietà gravata da diritti reali di godimento (ad esclusione di quelli sotto citati): si calcola sottraendo il valore della piena proprietà a quello del diritto da cui è gravata;
  • per i diritti di usufrutto, uso e abitazione: si calcola moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse e per il coefficiente relativo all’età del titolare del diritto.

 

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