Cos’è il Certificato di Agibilità e qual’è la differenza con l’Abitabilità

Certificato di Agibilità e differenza con l’Abitabilità

Si è sempre fatta molta confusione nel distinguo tra Certificato di Agibilità e Certificato di Abitabilità, anche perchè fino al 2001, prima cioè dell’entrata in vigore del Testo unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01), il certificato di agibilità ed il certificato di abitabilità erano effettivamente due cose differenti.




L’abitabilità era principalmente riferita agli immobili residenziali ad uso abitativo e comunque faceva specifico riferimento alle destinazioni d’uso, mentre l’agibilità era riferita ad immobili non residenziali o comunque legata espressamente alla stabilità ed alla sicurezza dell’immobile.

Dal 2001 invece, il legislatore ha provveduto ad unificare in una sola definizione i termini di agibilità edilizia ed abitabilità (spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente), in quanto le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi per la richiesta del rilascio del certificato.

Quindi ad oggi non vi è più alcuna differenza tra certificato di agibilità e certificato di abitabilità ed è possibile utilizzare indifferentemente un termine o l’altro, anche se il più comunemente utilizzato è agibilità.

Il certificato di agibilità è oggi è un documento riguardante un bene immobile, che viene rilasciato dal comune nel territorio in cui è ubicato l’immobile stesso e che attesta la sussistenza di condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.



Il Certificato di Agibilità va richiesto e viene rilasciato dal competente ufficio comunale per tutti gli interventi effettuati sugli edifici, nello specifico su immobili privati, commerciali, industriali, ed è obbligatorio per tutte: le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali e gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni degli edifici stessi.  La mancata presentazione della domanda di rilascio entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria da 77,00 a 464,00 euro.
Il certificato viene rilasciato solitamente entro 30 giorni, trascorsi i quali, con la formula del Silenzio/Assenso, l’agibilità si intende comunque attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell’ASL.

Il certificato di agibilità può essere richiesto dal titolare del permesso di costruire, dal titolare della SCIA, CILA, DIA, dal proprietario o dai suoi successori o aventi causa.

Il certificato di agibilità è obbligatorio?

L’agibilità è sicuramente obbligatoria nei casi esposti sopra (nuove costruzioni, ristrutturazioni, ecc..), ma per quanto riguarda l’obbligatorietà o meno del certificato in caso di compravendita o comunque cessione dell’immobile, questo risulta un argomento sempre molto discusso e controverso.

In linea generale possiamo considerare il certificato di agibilità come un documento che il venditore o il costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente di un immobile residenziale, il quale può rifiutarsi di rogitare in sua mancanza (anche se è già stato registrato il compromesso).
Questo però non vuol dire che sia una condizione essenziale per la vendita, in quanto si potrebbe rogitare comunque anche in mancanza del certificato, nel caso in cui l’acquirente ne sia consapevolmente d’accordo.




Dopo aver chiarito cos’è il Certificato di Agibilità, riportiamo una nota dal blog del Notaio Massimo D’Ambrosio:

“…a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.

Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001, laddove esso non sia già rinvenibile, in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti, o perchè già rilasciato, ma in base a previgenti normative. Dal tenore letterale della norma è infatti escluso ogni effetto retroattivo della disposizione stessa.”

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