Usufrutto Casa e Nuda Proprietà – Cosa sono?

Cosa sono l’Usufrutto Casa e la relativa Nuda Proprietà

L’usufrutto di una casa è il diritto di godere del bene di cui qualcun’altro ha la proprietà e di trarne le utilità che esso può dare, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Il titolare del diritto si dice usufruttuario, mentre la controparte è detta nudo proprietario, perché il suo diritto di proprietà (nuda proprietà appunto) è privo della facoltà di godimento del bene (nel nostro caso bene immobile), che spetta all’usufruttuario.




Proprio a causa delle limitate possibilità del proprietario, è imposta una durata determinata per l’usufrutto, trascorsa la quale per l’usufruttuario cessano i diritti di godimento dell’immobile.

Esempio di usufrutto di una casa

Un esempio di usufrutto di un immobile è quello che può legare un anziano, l’usufruttuario, ad una coppia che acquista un immobile come nudo proprietario.
In una situazione simile, la persona avanti con l’età potrà fruire delle comodità di utilizzare l’abitazione godendone i frutti. La potrebbe anche affittare ad un terzo. Il nudo proprietario, nel nostro esempio la coppia, al contrario sarà sì il proprietario dell’immobile, ma non potrà farne uso finché dura l’usufrutto.

Il vantaggio, in questo caso, è solitamente un costo inferiore dell’abitazione, se acquistata dall’usufruttuario, che necessita di un calcolo impostato sulla base della durata stabilita. Al termine del periodo di usufrutto il nudo proprietario potrà disporre del bene a tutti gli effetti.

Caratteristiche dell’usufrutto di un immobile

L’usufrutto di una casa si può costituire: 
– per legge – usufrutto legale (come a favore del genitore esercente la patria potestà sui beni del figlio minore)
– per volontà (espressa in un apposito contratto o in un testamento)
– per usucapione

Durata dell’usufrutto:
– se persona fisica, per tutta la vita dell’usufruttuario
– se persona giuridica, massimo 30 anni



Obblighi dell’usufruttuario:
– mantenere la destinazione economica dell’immobile
– farsi carico delle spese ed oneri relativi alla manutenzione ordinaria
– corrispondere al nudo proprietario l’interesse legale sulle somme spese per riparazioni straordinarie
– pagamento di imposte sul reddito e IMU
– restituzione dell’immobile nello stato in cui si trova, salvo i normale deperimento dovuto all’uso.

Diritti dell’usufruttuario:
– godere dell’immobile e trarne l’utilità che può dare
– indennità per i miglioramenti eseguiti (minor somma tra speso e migliorato)
– dare in locazione (salvo non sia vietato dall’atto costitutivo)
– cedere il diritto a titolo gratuito od oneroso (salvo non sia vietato dall’atto costitutivo)

L’usufrutto può cessare:
– per morte dell’usufruttuario
– per prescrizione (non esercizio del diritto per 20 anni)
– per riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà (confusione)
– per totale deperimento della cosa
– per scadenza del tempo per cui è stabilito (nell’usufrutto legale ad esempio, fino alla maggiore età del figlio)




Tabella per il calcolo del valore dell’usufrutto di un immobile

Per il calcolo del valore dell’usufrutto casa è necessario prendere il valore dell’intera proprietà dell’immobile stesso (supponiamo euro 100.000) e moltiplicarlo per il tasso di interesse legale (dal 1-1-2018 è del 0,30%).
Si ottiene così la rendita annua (nel nostro esempio Euro 100.000 X 0,30% = euro 300).
La rendita annua deve poi essere moltiplicata per i coefficienti di usufrutto aggiornati (vedi tabella sottostante) corrispondenti all’età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà

 

Coefficienti di usufrutto e nuda proprietà aggiornati al 2018

Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto di un immobile a vita e delle rendite vitalizie calcolate al saggio di interesse legale 2018 del 0,30%:

 



Età UsufruttuarioCoefficiente% Usufrutto% Nuda Proprietà
da 0 a 20317,5095,254,75
da 21 a 30300,0090,0010,00
da 31 a 40282,5084,7515,25
da 41 a 45265,0079,5020,50
da 46 a 50247,5074,2525,75
da 51 a 53230,0069,0031,00
da 54 a 56212,5063,7536,25
da 57 a 60195,0058,5041,50
da 61 a 63177,5053,2546,75
da 64 a 66160,0048,0052,00
da 67 a 69142,5042,7557,25
da 70 a 72125,0037,5062,50
da 73 a 75107,5032,2567,75
da 76 a 7890,0027,0073,00
da 79 a 8272,5021,7578,25
da 83 a 8655,0016,5083,50
da 87 a 9237,5011,2588,75
da 93 a 9920,006,0094,00

 

Fonti: migliormutuo.itinformazionefiscale.it – www.avvocatoandreani.it

 

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