Ottenere un Mutuo: 6 Passi per Avere un Mutuo

OTTENERE UN MUTUO

Ottenere un Mutuo: 6 Passi per Avere un Mutuo – Cosa e Come fare

Le fasi che possono permetterti di ottenere un mutuo sono diverse; in questo articolo ti indicherò quali sono nel dettaglio i 6 passi da compiere, affinché la tua richiesta di mutuo possa essere gestita con efficacia e successo.

 




1) La ricerca del mutuo e la scelta della banca

Il preliminare di compravendita (o compromesso) è lo strumento giuridico che, successivamente ad esso, consente al compratore di cercare la somma necessaria all’acquisto e di stipulare poi l’atto pubblico di compravendita. È indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una banca che soddisfi le proprie specifiche esigenze al fine di ottenere un mutuo.

 

Il primo passo da compiere è quindi quello di verificare sul mercato le tipologie di mutui offerte per scegliere quello maggiormente in linea con le proprie esigenze, individuando la tipologia di tasso del mutuo più adatta (tasso variabilefisso, misto, ecc…) e le caratteristiche base della richiesta del mutuo, ossia la durata e l’importo.

Una volta identificato il tipo di tasso preferito, la durata e l’importo ideali, si passa alla comparazione delle condizioni economiche dei mutui presenti sul mercato valutando tra le varie offerte presentate dalle banche.

2) La richiesta di mutuo e la fattibilità

Individuate la banca ed il prodotto più adatto alle proprie necessità, per poter ottenere un mutuo occorre compilare la domanda di finanziamento. Lo scopo della richiesta di mutuo è quello di verificare verificare la fattibilità preliminare del proprio mutuo, ossia capire se l’operazione è finanziabile dalla banca prescelta per ottenere il mutuo.

Nella richiesta di mutuo è necessario specificare le seguenti informazioni:

  • i dati anagrafici e la residenza dei richiedenti il finanziamento;
  • l’attuale abitazione (affitto, proprietà o se presso terzi);
  • la composizione del nucleo familiare ed eventuali persone a carico;
  • l’occupazione attuale (se dipendente o lavoratore autonomo), la qualifica ed il settore lavorativo;
  • l’anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
  • se lavoratore dipendente: l’indicazione del datore di lavoro;
  • il reddito netto mensile ed annuale;
  • la descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
  • il valore della costruzione;
  • una dichiarazione di non avere debiti oppure di averne (in quest’ultimo caso occorre precisare l’importo e l’identità dei creditori).

La fattibilità preliminare viene poi fornita dalla banca in base ai propri criteri di finanziamento osservando:

  • il cosiddetto “rapporto rata-reddito” – ossia il rapporto fra la rata mensile del mutuo e dei finanziamenti in essere e il reddito mensile netto complessivo dei richiedenti – che in linea di massima non deve superare il valore limite del 35-40%;
  • la tipologia dell’immobile offerto in garanzia.
  • una storia creditizia che non evidenzi ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
  • la presenza/necessità di eventuali garanti o fideiussori che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;

È bene specificare che il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, non da la certezza di ottenere un mutuo, è preliminare e non vincolante, in quanto potrà essere confermato solo dopo un’analisi istruttoria più completa, da svolgersi a cura degli uffici credito e fidi della Banca erogante.

Mutuo acquisto prima casa: requisiti anagrafici

Tra i requisiti per ottenere un mutuo alcuni riguardano la maggiore età e la nazionalità, che dev’essere nel nostro caso italiana. Ovviamente i mutui vengono erogati anche a stranieri, che abbiano un lavoro fisso e vivano in Italia da almeno tre anni. In linea generale non è presente un’età massima, ma in caso di anziani, la durata del piano viene ridotta, solitamente a massimo 15 anni. Per chi ha più di 60 anni una soluzione è offerta dal prestito ipotecario vitalizio.



Mutuo prima casa requisiti: il reddito

Il principale dei requisiti per ottenere un mutuo prima casa è il reddito. Ogni istituto concessionario o banca effettua calcoli differenti per stabilire la fattibilità dell’investimento. Questi calcoli mirano a capire se il beneficiario del prestito sarà in grado di restituire tutta la somma e, soprattutto, se potrà farlo secondo il piano creato appositamente per lui.
Una delle condizioni più comuni per soddisfare questo parametro è la dimostrazione di un reddito fisso e continuo, quindi il presentare un contratto di lavoro a tempo indeterminato. È possibile, infatti, che il possesso di un altro immobile, che di per sé costituisce già un’ottima garanzia – sulla quale accendere un’ipoteca – non sia sufficiente senza un contratto di lavoro continuativo. Tuttavia per chi non ha un contratto stabile a volte per alcune banche esistono delle agevolazioni. Agevolazioni che possono riguardare anche l’età del richiedente, come nel caso del fondo di garanzia per i giovani.

3) I documenti da presentare per ottenere un mutuo

Una volta ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto, è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato nella richiesta di mutuo. La documentazione da presentare sarà la seguente:

Per i lavoratori dipendenti

  • dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente;
  • originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o “Unico”).

Per i lavoratori autonomi o liberi professionisti

  • copie del modello “Unico” (ex. Modello 740);
  • estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
  • se professionista, attestato di iscrizione all’ Albo professionale cui appartiene.

Per tutti, ad integrazione dei documenti sopra elencati

  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni (l’estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi);
  • nell’ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
  • copia del preliminare di compravendita (compromesso);
  • planimetria, con l’indicazione delle proprietà confinanti, sia dell’immobile oggetto della richiesta di mutuo, sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box, …);
  • copia del certificato di abitabilità/agibilità;
  • copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile (rogito);
  • se l’immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni.

 




4) La delibera del mutuo

Ricevuta tutta la documentazione, la banca terminerà l’istruttoria e fornirà al richiedente la cosiddetta delibera reddituale del mutuo. Per completare l’analisi sull’immobile e fornire la delibera definitiva al richiedente, la banca:

  • incarica un proprio perito di fiducia affinchè effettui un sopralluogo presso l’immobile e produca una perizia di valutazione completa dell’immobile;
  • contatta il notaio ai riferimenti forniti dal richiedente (il notaio è sempre scelto dal futuro mutuatario, eccetto per il caso di mutuo di surroga in cui è la banca stessa a scegliere il notaio) per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile, tramite la quale può verificare la proprietà effettiva dell’immobile e la totale assenza di iscrizioni pregiudizievoli sullo stesso.

A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo) che solitamente si fa coincidere con l’atto di compravendita.

L‘importo massimo finanziabile è in genere l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell’80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

5) La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione ipotecaria

Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento per ottenere un mutuo, iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e de compromesso. Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell’atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l’assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro, oltre agli interessi.

A garanzia del rimborso del mutuo erogato, viene iscritta una ipoteca immobiliare a favore della banca sull’immobile acquistato.

L’ipoteca è un’iscrizione pubblica annotata nei Pubblici Registri Immobiliari, a garanzia di una somma normalmente compresa fra il 150 e il 200% dell’importo del mutuo. Questo perchè, in caso di mancata restituzione del finanziamento, essa possa coprire il rimborso del capitale residuo, degli interessi concordati, degli eventuali interessi di mora, oneri e spese professionali e giudiziali che la banca potrebbe dovere sostenere per recuperare il proprio capitale erogato.
Dopo 20 anni dall’iscrizione, l’ipoteca si estingue in maniera automatica; se il mutuo è di durata superiore ai 20 anni, l’ipoteca dovrà essere rinnovata da parte della banca; all’estinzione del mutuo, sarà poi sempre la banca a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca a zero costi per il cliente (legge Bersani 40/2007).

6) L’erogazione del mutuo

Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del “contratto unico”.
Esso si configura come un mutuo ove l’erogazione dell’intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell’atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell’iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall’erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca

L’erogazione della somma mutuata può avvenire in due modalità differenti:



  • erogazione in sede di atto di mutuo: subito dopo la firma del contratto di mutuo, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o in alternativa dà disposizioni alla banca affinchè effettui immediatamente il bonifico al cliente della somma mutuata)
  • erogazione differita: la somma mutuata viene erogata dalla banca una volta ricevuta la conferma dallo studio notarile dell’avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa; in questo secondo caso si dice che l’erogazione avviene al consolidamento dell’ipoteca; le banche preferiscono erogare il mutuo al consolidamento di ipoteca nei casi in cui il venditore dell’immobile sia un soggetto fallibile, in questo modo evita il rischio di un’eventuale revocatoria fallimentare (Testo Unico Bancario art. dal 38 al 42) che impedirebbe alla banca di poter contare sull’immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.

 

E’ importante sottolineare che è comunque sempre possibile rinegoziare le condizioni del mutuo e cambiare banca, attraverso il meccanismo della surroga del mutuo.

 

La detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa

Dopo essere riusciti ad ottenere un mutuo, è importante sapere che gli interessi passivi pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale o prima casa, possono essere portati in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico, a patto che siano riferiti all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare, con le modalità ed i limiti fissati dal legislatore fiscale.

Rientrano nell’agevolazione gli interessi passivi pagati nell’anno di imposta, relativi al mutuo contratto per:

  • l’acquisto dell’abitazione principale;
  • l’acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale;
  • la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale;
  • gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (solamente per i mutui contratti nel 1997);
  • miglioramento a breve medio e lungo termine in campo agricolo.

Fonti: mutuisupermarket – mutuionline

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