Costi Acquisto Seconda Casa

In un precedente articolo abbiamo visto genericamente quali sono le spese per l’acquisto di una casa (oltre al prezzo della stessa), oggi vogliamo invece focalizzare l’attenzione sulla seconda casa, andando a vedere nello specifico quali sono i costi di acquisto per una seconda casa appunto, ovviamente oltre al prezzo.




Le spese per acquistare una seconda casa

Imposta di registro (o IVA), imposte catastale ed ipotecaria, Mutuo, Atto di Compravendita (Notaio), Agenzia Immobiliare; sono queste le principali voci di spesa da considerare quando si intende acquistare una casa.

Vi sono però differenze a seconda del fatto che l’operazione riguardi un acquisto prima casa, oppure un acquisto seconda casa. Questo perchè la legge prevede delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa non previste invece quando si acquista un immobile non adibito ad abitazione principale (ad esempio per investimento, casa vacanza, ecc…).

Vediamo quindi nel dettaglio quali sono i costi di acquisto per una seconda casa:

Imposte

Le imposte sull’acquisto di un immobile sono: l’imposta di registro (o IVA a seconda dei casi), l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale (nell’articolo specificatamente riferito a queste imposte abbiamo spiegato nel dettaglio come esse vengono calcolate).

E’ soprattutto qui, nell’imposizione, che vi è una notevole differenza tra prima e seconda casa, in quanto l’Imposta di registro seconda casa è al 9%, mentre quella per la prima casa al 2% (imposte ipotecarie e catastali 50 € fisse cad.).
Questo nel caso in cui il venditore sia un privato, mentre se il venditore dell’immobile è un’impresa si andrà a pagare l’IVA sul valore dichiarato nell’atto di compravendita e non lImposta di Registro sul valore catastale (che solitamente, stando agli attuali valori catastali, è inferiore rispetto ai valori di mercato).
L’IVA è al 10% per la seconda casa (al 4% per la prima ed addirittura al 22% per le case di lusso). Le imposte ipotecaria, catastale e di registro sono di  200 € fisse cadauna.

 

Mutuo ipotecario

L’accensione di un mutuo per l’acquisto di un immobile prevede sostanzialmente tre tipi di spese bancarie: la spesa per la perizia (circa 300 Euro, a seconda della banca), le spese di istruttoria (mediamente l’1% sull’importo del mutuo) e l’imposta sostitutiva. Quest’ultima per la seconda casa è fissata al 2% sull’importo erogato del mutuo(0,25% per la prima casa)

Agenzia Immobiliare

Se si decide di acquistare casa attraverso l’operato di un agente immobiliare, è necessario considerare che la provvigione dell’agenzia immobiliare può variare solitamente tra il 2% o il 3% del prezzo di acquisto dell’immobile indipendentemente che si tratti di seconda o prima casa.

Rogito notarile

Anche in questo caso, come pure per l’agenzia immobiliare, non esiste una regola che stabilisca il costo di un atto notarile (parcella del notaio); può dipendere dal valore dell’immobile, dalla città, dallo studio notarile, ecc.. Possiamo comunque considerare, molto indicativamente, circa 2.000/2.500 Euro ad atto notarile. Da sottolineare il fatto che, in caso di acquisto con mutuo, gli atti che il notaio dovrà predisporre saranno due (atto di compravendita ed atto di mutuo).



E’ quindi sempre buona norma, prima di impegnarsi all’acquisto di una casa, quella di fare (o meglio farsi fare da un professionista come un Notaio o un Agente Immobiliare) un calcolo quanto più preciso, di tutti questi costi, per non incappare in spiacevoli sorprese, oppure illudersi di poter acquistare una casa che in realtà non rientra nelle proprie finanze!

Alcune di queste spese, come ad esempio quelle dell’agenzia immobiliare o del Notaio, potranno comunque poi essere detratte in fase di dichiarazione dei redditi.

 

Esempio:

Facciamo ora un esempio concreto dove calcolare le spese di acquisto per un immobile come seconda casa.
Se prendiamo ad esempio in considerazione l’acquisto, tramite agenzia, da privato, di un appartamento del prezzo di 100.000 € con rendita catastale di 542,48 €, facendo un mutuo all’80%; i costi acquisto seconda casa, oltre al prezzo pattuito, potrebbero essere indicativamente i seguenti:

 

Imposta di registro (9%): 6.151,68 €
Imposta Ipotecaria: 50 €
Imposta catastale: 50 €
Agenzia Immobiliare: 3.660 €
Spese notarili acquisto seconda casa + atto di mutuo: 4.000 €
Imposta sostitutiva mutuo seconda casa (2%): 1.600 €
Perizia mutuo: 300 €
Istruttoria mutuo: 800 €
Totale: 16.611,68 € (cioè il 16,61%)

 

Il Compromesso

Nel caso in cui, prima dell’atto notarile, si decida di sottoscrivere tra venditore ed acquirente un contratto preliminare di compravendita (più comunemente detto compromesso), bisogna considerare che anche la sua registrazione, che è obbligatoria, prevede dei costi.

• l’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta inoltre l’imposta di registro proporzionalepari a:
• 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi questi ultimi due casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.




Teoricamente anche la proposta di acquisto accettata andrebbe registrata, ma è prassi comune quella di registrare il compromesso (che è fondamentalmente un’integrazione della proposta).

Inoltre, se l’immobile non è di nuova costruzione e necessita di opere di ristrutturazione, bisognerà, tra i costi di acquisto per una casa, necessariamente considerare anche l’ammontare dei costi di ristrutturazione (per avere un’idea dettagliata del loro ammontare fare riferimento all’articolo qui linkato)!

 

Infine, considerando l’acquisto di una seconda casa, è bene valutare anche quelli che saranno poi i suoi costi di mantenimento, come dettagliatamente analizzato in un nostro articolo di qualche tempo fa.

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