Costi Acquisto Prima Casa – Quali sono?

Dopo aver visto genericamente le spese per l’acquisto di una casa e successivamente nello specifico i costi per acquistare una seconda casa (sempre tutto oltre al prezzo di acquisto della stessa), oggi illustreremo invece dettagliatamente quelli che sono i costi acquisto prima casa, che è poi la casistica più comune. Vediamo quindi nel dettaglio quali sono questi costi:

 




Quali sono le spese per acquistare una prima casa?

Le principali voci di spesa da considerare quando si intende acquistare una prima casa sono: Imposta di registro (o IVA), imposte catastale ed ipotecaria, Mutuo, Atto di Compravendita (Notaio) ed Agenzia Immobiliare.

Ad esempio, acquistando una prima casa con mutuo da un un’agenzia immobiliare, i costi di cui sopra si aggirano solitamente intorno al 10% de valore dell’immobile!

Bisogna però poi soprattutto tenere in considerazione se l’operazione riguarda un acquisto prima casa, oppure un acquisto seconda casa. Questo perchè, come illustrato in un precedente articolo, la legge prevede delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa!

 

Imposte

Le imposte per l’acquisto della prima casa sono: l’imposta di registro (o IVA a seconda dei casi), l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale (rimandiamo all’articolo specificatamente riferito a queste imposte per la spiegazione nel dettaglio di come esse vengono calcolate).

L’imposta di registro sulla prima prima casa è attualmente fissata 2% (mentre nel caso di acquisto seconda casa si passa al 9%).
Questo solo nel caso delle compravendite tra privati, mentre se il venditore dell’immobile è un’impresa si andrà a pagare l’IVA sul valore dichiarato nell’atto di compravendita e non lImposta di Registro sul valore catastale.
Attualmente l’IVA per l’acquisto prima casa è al 4% (al 10% per la seconda).

Mutuo ipotecario

Quando si acquista una prima casa attraverso l’accensione di un mutuo, questo prevede principalmente tre tipi di spese bancarie: la spesa per la perizia (circa 300 Euro, a seconda della banca), le spese di istruttoria (mediamente l’1% sull’importo del mutuo) e l’imposta sostitutiva. Quest’ultima sulla prima casa è fissata allo 0,25% (2% sulla seconda casa).

Agenzia Immobiliare

Se si decide di acquistare casa attraverso l’operato di un agente immobiliare, è necessario considerare che la provvigione dell’agenzia immobiliare può variare solitamente tra il 2% o il 3% del prezzo di acquisto dell’immobile, indipendentemente che si tratti di prima o seconda casa.

Rogito notarile

Il costo di un atto notarile (parcella del notaio); può dipendere dal valore dell’immobile, dalla città, dalla tipologia di studio notarile, ecc.. Possiamo comunque considerare, molto indicativamente, circa 2.000/2.500 Euro ad atto.
Attenzione che in caso di acquisto con mutuo, gli atti che il notaio dovrà predisporre saranno due (atto di compravendita ed atto di mutuo).



Alcune di queste spese, come ad esempio quelle dell’agenzia immobiliare o del Notaio, potranno comunque poi essere detratte in fase di dichiarazione dei redditi.

 

Esempio:

Facciamo ora un esempio concreto per calcolare le spese di acquisto per un immobile residenziale con le agevolazioni prima casa.
Se prendiamo ad esempio in considerazione l’acquisto, tramite agenzia, come prima casa, da privato, di un appartamento del prezzo di 100.000 € con rendita catastale di 542,48 €, facendo un mutuo all’80%; le spese per l’acquisto prima casa, oltre al prezzo pattuito, potrebbero essere indicativamente le seguenti:

Imposta di registro (2%): 1.253,12 €
Imposta Ipotecaria: 50 €
Imposta catastale: 50 €
Agenzia Immobiliare: 3.660 €
Spese notarili acquisto prima casa + atto di mutuo: 4.000 €
Imposta sostitutiva mutuo prima casa (0,25%): 200 €
Perizia mutuo: 300 €
Istruttoria mutuo: 800 €
Totale: 10.313,12 € (cioè il 10,31%)

 

Il Compromesso

Nel caso in cui, prima dell’atto notarile, si decida di sottoscrivere tra venditore ed acquirente un contratto preliminare di compravendita (più comunemente detto compromesso), bisogna considerare che anche la sua registrazione, che è obbligatoria, prevede dei costi.

• l’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta inoltre l’imposta di registro proporzionalepari a:
• 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.




In entrambi questi ultimi due casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Non vi è quindi distinzione, in questo caso, tra prima e seconda casa.

Teoricamente anche la proposta di acquisto accettata andrebbe registrata, ma è prassi comune quella di registrare il compromesso (che è fondamentalmente un’integrazione della proposta).

 

Infine, se l’immobile non è di nuova costruzione e necessita di opere di ristrutturazione, bisognerà, tra i costi di acquisto per una casa, necessariamente considerare anche l’ammontare dei costi di ristrutturazione (per avere un’idea dettagliata del loro ammontare fare riferimento all’articolo qui linkato)!

 

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