Compra Casa in Affitto con Riscatto – Cos’è e Come Funziona nel 2018

Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto

L’ affitto con riscatto è una particolare tipologia di contratto che dà la possibilità ad un acquirente di diventare proprietario di un immobile, dopo un periodo di locazione più o meno lungo, dilazionando in pratica il pagamento al venditore.




Questa formula ha preso piede negli anni della crisi dove un compratore che non possiede il denaro per effettuare l’acquisto di un immobile, e nessuna banca che lo finanzi, trova come unica soluzione quella di dilazionare il pagamento nel tempo d’accordo con il venditore.

Quindi in pratica attraverso il contratto di affitto con riscatto il proprietario concede in locazione, per un certo periodo di tempo (da pochi mesi, fino anche a 10 anni), il proprio bene ad una persona interessata ad acquistarlo. Successivamente, entro i termine previsti dall’accordo tra le parti, avverrà l’atto di compravendita e il relativo passaggio di proprietà dell’immobile. Solitamente il prezzo di compravendita tiene conto, per intero o solo parzialmente (di solito parzialmente), dei canoni di locazione versati fino a quel momento.

L’affitto con riscatto viene spesso confuso e chiamato anche rent to buy (o anche locazione con preliminare di futura vendita). In realtà ogni formula contrattuale ha delle differenze e molto dipende dall’accordo siglato dalle parti e dalle condizioni sulle quali ci si è accordati. Tutt’altra cosa è invece il buy to rent, dove la vendita dell’immobile avviene immediatamente, il venditore accetta la dilazione del pagamento da parte dell’acquirente, ma in caso di inadempienza di quest’ultimo, l’immobile torna di proproetà del venditore.

Nell’affitto con riscatto, per quanto riguarda le imposte, queste sono sono disciplinate inizialmente come quelle sulla locazione e solo in seguito come acquisto, quindi ad esempio, fino a quando non avviene il reale passaggio di proprietà, il versamento IMU è a carico del venditore.

Tipologie di contratti di affitto con riscatto

Elenchiamo ora le tipologie di contratti di affitto a riscatto normalmente più utilizzate:



 

Affitto con riscatto con preliminare di futura vendita

Con questo tipo di contratto (che è solitamente il più utilizzato) vengono sottoscritti due contratti distinti: un contratto di locazione ed un contratto preliminare di futura vendita (un vero e proprio compromesso, che prevede spesso anche una caparra).

Il preliminare di futura vendita, secondo l’articolo 23 del Decreto Legge n.133/2014 (Sblocca Italia) deve essere trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione ha effetti per tutta la durata del contratto, ma per non più di 10 anni.

Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto

Attraverso questo contratto è lasciata all’affittuario la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto, dopo il termine della locazione stabilita con il proprietario.

Il canone d’affitto in questo caso è di solito un po’ più alto del normale e la differenza, indicata nel contratto, viene considerata come un acconto sul prezzo d’acquisto.

Il prezzo d’acquisto della casa viene indicato e bloccato già all’inizio del contratto e, salvo casi particolari, è fisso per tutta la durata dell’accordo.

Affitto con riscatto con riserva di proprietà

Con questo contratto, la proprietà viene trasferita solo dopo che è stato versato l’intero prezzo di vendita.
È ovviamente una formula utile per i proprietari di casa che vogliono avere maggiori garanzie in caso di inadempimento dell’affittuario, che permetterebbe al proprietario di richiedere la risoluzione del contratto e ritornare nella disponibilità dell’immobile, restituendo le somme già ricevute.

Affitto con riscatto automatico

È una formula contrattuale che prevede il passaggio di proprietà obbligatorio dopo il pagamento di un certo numero di canoni o di una certa somma di denaro.




Vantaggi dell’affitto con riscatto

Vantaggi per il venditore: percepisce inizialmente un guadagno superiore a quello di un contratto di locazione tradizionale e cede la proprietà dell’immobile solo al momento dell’effettiva vendita con il rogito.

Vantaggi per l’acquirente: ha l’opportunità di dilazionare nel tempo la spesa, senza accendere un mutuo e senza “perdere” tutta la somma pagata per una locazione, può abitare da subito nella casa che andrà ad acquisire e la tassazione (le imposte sulla proprietà) restano a carico del venditore.

Siccome però, come detto in precedenza, le variabili in gioco sono molte e gli accordi possono dar vita a contratti molto diversi tra loro, è sempre bene valutare la convenienza dell’affitto con riscatto di caso in caso.

 

Fonte: www.6sicuro.it

 

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L’affitto con riscatto è una particolare tipologia di contratto che dà la possibilità ad un acquirente di diventare proprietario di un immobile, dopo un periodo di locazione più o meno lungo, dilazionando in pratica il pagamento al venditore.
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