Donazione e Successione di un Immobile: Imposte e problematiche nella Rivendita

Donazione e Successione di un Immobile

Hai mai sentito dire che la Donazione e Successione di un immobile siano operazioni problematiche ai fini della rivendita dello stesso. Probabilmente sì… ma per quale motivo?
In questo articolo ti spiegherò innanzitutto in cosa consistono e successivamente da dove possono derivare queste eventuali problematiche.

Sappi innanzitutto che se ricevi in eredità beni immobili sarai obbligato a presentare la dichiarazione di successione, pagando le relative imposte. Imposte che come vedremo saranno dovute anche in caso di donazione di un immobile.




Donazione e Successione di un Immobile: regime fiscale e problematiche nella Rivendita

La Successione

Diamo innanzitutto una definizione: la successione è il trasferimento della proprietà e di altri diritti su beni mobili e immobili, a seguito della morte del titolare.

Entro 12 mesi dalla data di decesso del contribuente, deve essere presentata la dichiarazione di successione.

Tutti i beni del defunto formano il patrimonio ereditario oggetto di successione e sono trasferiti agli eredi (beni immobili, beni mobili di qualsiasi tipo, esclusi i titoli di Stato e gli autoveicoli iscritti al PRA, azioni e le partecipazioni in società, denaro, gioielli e mobilia).

La dichiarazione non deve essere presentata quando l’eredità del defunto è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta ed il valore dell’attivo ereditario non supera i 100.000 € e in esso non sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari.

Sulla dichiarazione di successione vanno applicate le imposte di successione che vengono calcolate dall’Agenzia delle Entrate successivamente alla presentazione della dichiarazione.

Imposte di successione

Per quanto riguarda gli immobili, la base imponibile per il calcolo dell’imposta di successione è il valore catastale.
Leggi l’articolo in cui ti spiego come si calcola il valore catastale!

Il valore dell’imposta cambia a seconda del grado di parentela che intercorre tra la persona deceduta e l’ erede.

Oltre alle aliquote bisogna considerare anche la franchigia, una soglia entro la quale l’imposta non è dovuta.

Le aliquote e franchigie per il calcolo dell’imposta di successione sono:

  • 4% per coniuge e parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente per ogni erede, 1.000.000 euro (la franchigia in questo caso è fino a 1.000.000 euro);
  • 6% per fratelli e sorelle da calcolare sul valore eccedente, per ogni erede, 100.000 euro (la franchigia è fino a 100.000 euro);
  • 6% da calcolare sul valore totale, per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado (non è prevista alcuna franchigia);
  • 8% da calcolare sul valore totale per le altre persone (anche in questo caso non si applica nessuna franchigia).

È direttamente l’Agenzia delle Entrate che notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta da versare entro 60 giorni presso banche, uffici postali o direttamente all’agente della riscossione.

Sempre per quanto riguarda la successione di immobili, oltre all’imposta di successione che ti ho appena illustrato, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 2 e dell’1% del valore catastale degli immobili, con un versamento minimo di 200 euro per ogni imposta.

Mentre l’imposta di successione è dovuta in seguito alla presentazione della dichiarazione di successione, quelle ipotecaria e catastale devono essere pagate prima di presentare la dichiarazione di successione, utilizzando il modello F23 (indicando i codici tributo 649T per l’imposta ipotecaria e 737T per l’imposta catastale).

Qualora anche solo uno degli eredi presenti i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, indipendentemente dal valore dell’immobile.

Come presentare la dichiarazione di successione

Per presentare la dichiarazione dovrai compilare il modello 4 Dichiarazione di successione reperibile dal sito dell’Agenzia delle entrate che dovrà essere presentato all’ufficio territoriale dell’Agenzia nella cui circoscrizione era fissata l’ultima residenza del defunto (se il defunto non aveva residenza in Italia, la dichiarazione deve essere presentata all’ufficio delle Entrate nella cui circoscrizione era stata fissata l’ultima residenza italiana).

Nei 30 giorni seguenti alla presentazione della denuncia di successione, i chiamati all’eredità devono presentare la richiesta di voltura catastale degli immobili agli uffici dell’Agenzia delle entrate – Agenzia del Territorio.



La Donazione

La principale differenza tra successione e donazione (della quale ti avevo già parlato in un mio precedente articolo) sta nel fatto che la donazione avviene con atto tra vivi, mentre non è così per la successione.

Come per la successione, anche per la donazione è previsto il pagamento di una serie di imposte, l’imposta di donazione e quelle ipotecaria e catastale.

L’imposta di donazione è dovuta dai beneficiari della donazione, cioè da chi riceve la donazione e si applica al valore dei beni e dei diritti oggetto di trasferimento, come i beni immobili e quelli mobili di qualsiasi tipo.

Per il calcolo dell’imposta di donazione riguardante gli immobili, anche qui la base imponibile è rappresentata dal valore catastale e si utilizzano anche in questo caso aliquote e franchigie diverse a seconda del grado di parentela tra il donante e il beneficiario:

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta da calcolare sul valore eccedente per ogni beneficiario, 1.000.000 di euro (in tal caso la franchigia è fino a 1.000.000 euro)
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro (la franchigia è fino a 100.000 euro)
  • 6% da calcolare sul valore totale per altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e in linea collaterale fino al terzo grado (in questo caso non è prevista la franchigia)
  • 8% da calcolare sul valore totale per altre persone (anche in questo caso non è prevista la franchigia).

Come nella successione, è inoltre necessario versare le imposte ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 2% e dell’1% del valore catastale dell’immobile oggetto del trasferimento (hanno misura fissa di 200 euro ciascuna se il beneficiario può godere delle agevolazioni prima casa).

Come avviene la donazione

La donazione, a differenza della successione, avviene per atto pubblico (come una compravendita).
È il Notaio dinanzi al quale viene effettuata la donazione per atto pubblico che dovrà registrare l’atto all’ufficio dell’Agenzia delle entrate e poi provvedere al versamento delle imposte.




 

Le problematiche sulla Rivendita riguardanti la Donazione e Successione di un Immobile

La donazione è considerata dal legislatore come un anticipo sulla successione, ed è pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazioni cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari, da parte, cioè, di quelle categorie di eredi che possono vantare un diritto ad una quota dell’eredità del donante.

Questo si traduce nel diritto riconosciuto a tali familiari di impugnare e rendere quindi inefficaci nei loro confronti le donazioni (ma anche le successioni) che ledano la quota di legittima che la legge garantisce agli stessi familiari e della quale non possono essere privati.

L’azione di riduzione

E’ possibile che dopo la morte del de cuius si scopra che una o più donazioni, sia nei confronti di altri legittimari che di terzi, abbiano eroso la quota di legittima che spetta all’erede riservatario.

A questo punto colui che ha diritto alla legittima ha la possibilità di ottenere la ricostituzione della quota a lui necessariamente spettante mediante una apposita azione giudiziaria detta azione di riduzione.

L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante ed entro 10 anni dalla morte e contro il donatario. Se questi ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, il legittimario può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene (azione di restituzione).

Questo si riflette poi sulla commerciabilità del bene donato in quanto l’acquisto di beni per donazione può, nel tempo e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto dell’eventuale esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi causa dal donatario.

Per questo motivo le banche sono sempre molto restie (ed alcune proprio lo escludono) a concedere mutui per immobili ricevuti in donazione. Il rischio è quello di perdere la garanzia (ipoteca) in seguito all’azione di restituzione che travolge la garanzia.

L’azione di restituzione si prescrive trascorsi 20 anni dalla donazione (o 10 anni dalla morte del donante), indipendentemente dalla circostanza che il donante sia ancora in vita o meno.

 

Fonte: lavorincasa.itNotaio Massimo D’Ambrosio

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